本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队，原标题《【中达研究|周报】假期影响销售环比回落，二线限购调整有序落地》。
报告要点
(相关资料图)
数据要点：
本周，42个主要城市新房成交面积环比下降50%，2023年累计成交面积同比上升9%。其中一线环比上升较多城市为北京，环比上升1%。一、二线城市累计成交面积同比分别上升13%、13%，三线城市累计成交面积同比下降0.3%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降44%、35%、23%。
截至4月7日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期12.3个月，环比上升2%。福州和南京去化周期环比上升较多，分别上升14%和9%，去化周期分别由上期的24.5个月和9.4个月变动至27.8月和10.3个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面下降32%。其中环比下降较多城市为金华、北京，分别环比下降71%、56%。2023年累计成交面积同比上升73%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡、金华，分别同比下降5%、2%。
本周观点：
本周在清明假期影响下，新房及二手房成交面积环比有所回落。新房成交方面，我们重点关注的42个城市中，除北京、池州外其他城市成交环比有所下滑，尤其芜湖、云浮等地环比下降较多带动三线城市新房成交面积环比下降57%;从城市区域来看，荆门、武汉成交环比分别下降76%、69%带动中部区域新房成交面积环比下降66%。二手房成交方面，本周二手房成交环比下滑的城市数量较上周继续增加，带动重点城市二手房成交面积环比下降32pct。
库存方面，受销售影响，重点城市去化周期环比回升7pct。一线城市中，深圳、广州环比分别上升8%、6%;其他重点城市中，福州、南京去化周期环比增速较快，共同带动重点城市去化周期环比上升。
投资建议:
居民购置意愿有所上升，二线城市限购政策持续跟进。近期居民预期未来房价上涨及计划购房的比例有所上升。本周央行发布《2023年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，房价方面，居民预期未来三个月房价“上涨”、“基本不变”及“下降”的比例分别为18.5%、54.1%及14.4%，较去年四季度分别上升4.5pct、0.4pct及下降4.1pct;购房意愿方面，17.5%的居民计划于未来三个月内购房，较去年四季度增加1.5pct，表明受销售市场逐步企稳及保交楼等措施持续落地等因素的影响，市场主体对行业的未来预期及信心有所改善。目前住房需求持续释放带动全国商品房销售情况有所回暖，部分二三线城市进一步优化需求端政策促进销售规模提升，如郑州、合肥相继放宽限购政策，南京公积金跨行实时支付业务上线，福州、襄阳等地推动带押过户落地等。另外近期二线城市在限购限售、公积金提取额度、带押过户等政策上的调整力度加大，有望激发更多潜在购房需求，为住房销售市场打开新空间。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，易居企业控股、朗诗绿色管理、五矿地产本周涨幅居前。越秀地产、莱蒙国际、嘉里建设年初至今涨幅居前。
图 1：易居企业控股、朗诗绿色管理、五矿地产本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：越秀地产、莱蒙国际、嘉里建设年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：合景泰富集团、万科企业、易居企业控股本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，朗诗绿色生活、正荣服务、祈福生活服务本周涨幅居前。滨江服务、中海物业、越秀服务年初至今涨幅居前。
图 4：朗诗绿色生活、正荣服务、祈福生活服务本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：滨江服务、中海物业、越秀服务年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：保利物业、碧桂园服务、合景悠活本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/4/7
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约12.3个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/4/7;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/4/7
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/2
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/2
图 9：二线城市二手房价格指数有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/2
图 10：三线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/2
图 11：四线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/2
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：襄阳、福州等地推进二手房“带押过户”业务
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：华润置地购买合营企业51%股权及51%债权人权利，代价约为人民币2.90亿元
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
3.3 重点公司3月销售情况一览
表 6：2023年前3月，保利置业集团、首开股份等累计销售额增速居前
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
3.防控措施具有不确定性。
