一、无锡新房市场量价齐降,锡东新城板块表现突出
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(一)成交:4月新房成交降幅超2成,前四月仍高于去年同期
进入2023年,1月份受到春节假期的影响,回家过年以及旅游出现成为关键词,购房市场活跃度不足,2月以来随着市场恢复常态,前期出台的利好政策逐步发酵,加之无锡首套房贷利率降至3.8%,释放信贷宽松信号,3月份进入传统的楼市小阳春,房企推盘节奏加快,加之加大营销力度,成交继续走高。而随着一季度需求的集中释放,需求端略显乏力,市场热度未能延续至4月,根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月无锡新房成交2788套,环比下降21.13%,同比上涨75.24%。从累计成交来看,2023年1-4月无锡新房成交9039套,同比上升21.66%,较2021年同期下降48.2%。一季度楼市表现良好,进入4月市场热度开始减退,靠着疫情期间积压需求支撑的热度持续性不足,后续市场真正的回暖仍需要政策端的利好作为基石。
(二)价格:本月房企以价换量行为增多,带动新房价格止升转降
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2023年4月无锡新房成交均价为23320元/㎡,环比下降2.45%,同比下降1.32%。本月销售端的降温也使得房企以价换量行为增多,通过加强优惠促销活动力度以期提升销售业绩,导致本月成交价格小幅回落。
(三)库存:房企推盘积极性不足,库存再度回落
2023年初,在春节假期干扰下,房企推盘热情不足,2月以来推盘量开始增加,3月小阳春来临,推盘量达到年内小高峰,进入4月份,房企推盘积极性减弱。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月批准上市套数为545套,环比下降69.35%,同比下降63.15%。从库存来看,4月无锡新房库存为27418套,环比回落7.56%,同比下降23.99%。本月推盘量明显减少,导致库存量再度下滑。
4月份,无锡新领销许项目4个,较上月减少5个,共申领545套,总规划建筑面积6.6万㎡,其中惠山区有2个项目,滨湖区和锡山区各有1个项目申领销售许可。整体来看,本月推盘量较上月明显减少,4月市场未能延续3月小阳春的热度,房企推盘热情也不高。
(四)分区:惠山、新吴两区成交占据半壁江山
从2023年4月份无锡五城区的成交表现来看,除梁溪区外,其他5区成交规模全部回落。梁溪区本月成交326套,环比涨幅为9.03%。经开区本月成交205套,环比下降40.58%,位居跌幅首位;其次为新吴区,单月成交679套,环比下降32.71%,位居跌幅第二。
从成交占比来看,惠山和新吴两区成交占据半壁江山。其中,惠山区占全市比例最高,4月份占比为24.5%,较上月扩大3.93个百分点;其次为新吴区,4月成交占比为24.35%,紧随其后,较上月收窄4.2个百分点。
(五)板块:锡东新城板块连续两月位居成交套数榜首
从各大板块的成交表现来看,本月新吴区热销板块集中分布,有6个板块上榜,其次为惠山区,本月有4个板块上榜。其中,锡东新城板块再居榜首,单月成交251套,均价为24599元/㎡;惠山区的钱桥板块位居TOP2,单月成交238套,成交均价为16822元/㎡;新吴区的梅村板块位居第三,4月成交179套,成交均价为20465元/㎡。
(六)房企:美的置业单月销售额近7亿元跃居首位
从房企在无锡市场的表现来看,本月美的置业跃居销售业绩首位,4月成交金额近7亿元;建发房产和招商蛇口(001979)位居二三,本月销售额分别为5.6亿元和5.1亿元。万科、华润置业紧随其后,销售额均在4亿元以上。无锡市场当前仍然以全国性布局的大型房企为主力,国资企业以及优质民企表现不俗。
(七)项目:招商溪西云境、美的卓越上城壹号成交套数领跑
从4月份无锡新房成交套数排行来看,新吴区、惠山区仍然成为热点项目的集中区。其中,惠山区的招商溪西云境销售套数领跑,4月成交129套,成交均价为17301元/㎡;美的卓越上城壹号紧跟步伐,单月成交123套,成交价格为20290元/㎡;惠山区的建发静学和鸣位居第三,4月成交83套。
从成交金额排行来看,滨湖区的中信泰富玖著再次居首,在高单价的拉动下,4月成交金额达3.1亿元;招商溪西云境和美的卓越上城壹号次之,本月销售额分别为2.7亿和2.6亿元。
二、本月二手房成交稳中趋降,热度仍处历史高位
(一)成交:二手房前四月累计成交达近五年最高值
根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月无锡二手房成交4836套,环比下降23.82%,同比上涨120.72%。从累计来看,1-4月份无锡二手房成交17244套,同比上涨170.89%,并且已经恢复至疫情前水平,达到近五年来同时期的峰值。
一季度,在积压需求集中释放效应的带动下,二手房成交不断走高,3月份达到年内小高峰,进入4月,虽然成交有所回调,但是整体来看活跃度仍不低,热度基本维稳。值得注意的是,4月初,无锡市成功办理了全市首笔公积金贷款类不动产“带押过户”业务,将“带押过户”适用场景由商业银行贷款延伸到公积金贷款。预计对提升市场活跃度有着积极意义。
(二)价格:二手房市场价格稳中趋降,环比回落1.61%
根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月无锡二手住宅市场均价为18303元/㎡,环比下降1.61%,同比下降4.72%。无锡二手住宅市场均价连续6个月回落,市场信心仍然不足,以价换量行为增多,业主为了加快出手房源,选择降价出售,带动整体二手房价格回落。
(三)调价房源:涨价房源占比连续3月回落
从涨降价房源来看,2023年4月份无锡二手住宅调价中涨价房源占比为8.92%,较上月收窄3.28个百分点。涨价房源占比连续三月回落,业主涨价信心不足,降价出售现象增多。对于意向购房者来说,当前也是一个入手的窗口期。