本文来源：时代周报 作者：王晨婷

土地出让金收入规模出现回正的曙光。

(资料图片仅供参考)

结束2022年年初以来连续16个月的同比下降，5月土地市场成交规模止降转升。中指研究数据显示，5月份，全国300城各类用地出让金达2605.79亿元，环比增长21.39%，同比增长5.57%。

这与近期多个热点城市进行集中土拍不无关系。

仅在5月22日至26日的一周内，包括杭州、无锡、合肥和青岛4个城市在内共出让20幅地块，总出让金额232.4亿元。

（图源：图虫创意）

尽管单月数据回正，但今年以来，土地市场的整体情况不容乐观。1-5月，全国300城各类用地出让金达8659.13亿元，同比下降12.5%。成交规划建面在2022年的低基数基础上，同比进一步下探27%。

虽然部分一、二线城市表现亮眼，但在业内人士看来，土拍市场“局部火热、整体偏冷”的格局还将持续。目前整体土地市场依然很不活跃，长远来看，回正的态势恐怕难以维持。

土地市场冷热不均

长三角是当前土地市场交易最活跃的区域。

根据诸葛找房数据研究中心发布的《全国土地市场5月月报》，在2023年5月城市土地出让金TOP15榜单中，有7座长三角城市，分别为苏州、杭州、南京、南通、合肥、宁波、常州。

其中，苏州以196亿元位居5月土地收金首位。在此前收官的第二批土拍中，苏州地块平均溢价率达9.1%，创近两年新高。成都、杭州、南京土地收入紧随其后，均超150亿元。

若将时间线拉长，杭州则是今年1-5月土地出让金收入最高的城市。

5月23日，杭州第四批集中供地延续了上一批次土拍“一小时拍完”的热度，9宗宅地平均溢价率达9.4%。其中，西湖区、萧山城区等地块的竞拍次数超过了30轮，竞争最激烈的新街北地块，有66家房企报名。

5月城市土地出让金TOP15榜单 （图源：诸葛数据研究中心）

“长三角地区土拍热度回升比较明显，主要原因在于其开发商的健康程度相对较好。长三角整体市场范围和均衡度、市场旺盛程度也比较好。”广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉告诉时代周报记者。

值得注意的是，广州也位列其中，次于杭州、上海，以490亿元的成绩位列今年1-5月土地出让金收入榜单的第三，且在共有8宗地的首轮土拍中成交了7宗，其中4宗达封顶价的水平。

而在5月城市土地出让金TOP15榜单中，广州也占了一席。

不过，除却少数几个热门城市，大多城市今年的土地市场交易都以底价成交为主，“冷热不均”表现尤为明显。

国家金融与发展实验室副主任殷剑峰近日撰文称，第一季度仅12个省份土地出让金实现正增长，多地土地出让金持续下滑，尤其海南、甘肃、重庆、湖北、福建等土地出让金下滑超50%。

在长期关注房地产行业指数的建城晟业总经理苑承建看来，房地产市场恢复有限，企业投资偏好趋同，更加热衷于安全投资机会，所以大量企业回归一、二线的核心区域，也显现出多家企业竞争同一地块的现象。

“此外，地方政府近期推出的地块普遍为优质地块，位置好、地块性质简单，限制条件少，加上部分企业有补货的需求，导致了部分城市土地市场出现火爆或者升温的迹象。但整体来看，土地市场活跃度依然有待提高，企业投资意愿较低。”苑承建告诉时代周报告诉时代周报记者。

6、7月供地量将大幅增加

多名专家在采访中告诉时代周报记者，长远来看，若调控政策无大幅转向，土地收入回正的态势或许很难继续维持。

“由于四五月份的商品房销售依旧下行，市场对后续预期并不是很乐观。此外，不少观点认为开发商层面的风险尚未平息，因此开发商拿地开工的积极性并不高。”李宇嘉坦言。

值得关注的是，今年年初，土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”。

自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》称，已经取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。

全国国有建设用地供应情况（图源：中国土地市场网）

根据中国土地市场网上线的拟出让地块详细清单页面，截至5月31日，土地市场网拟出让地块详细清单涉及9220宗地，总用地面积近2.5万公顷，与2022年前5月供应规模基本持平，但与2019-2021年同期相比，降幅在40%-50%不等。

根据CRIC（中国房地产决策咨询系统）的统计数据，重点城市预计上市时间在5月31日之前的涉宅地有2042宗，但仅有700宗地已供，占比34%，还有近七成地块逾期未供，土地供应量十分缓慢。

其中，近七成城市逾期未供地块比例在50%以上。尤其是南阳、太原、驻马店等中西部二三线城市，前5月的逾期未供率均在90%以上，供地速度缓慢。

目前，仅有北京、上海、福州、无锡等少数城市前5月100%完成了预供地计划。

6月，土地市场供地速度将有明显加快。根据CRIC统计，前5月重点城市有2042宗地到最晚供地时间，单6月一个月就有多达2463宗地到期，规模超过前5月总和。此外，部分前5月逾期未供地块陆续补充，预计6、7月的实际供地量会大幅增加。

以北京为例，6月将迎来17宗宅地挂牌竞拍，总起始价超497亿元。

全国国有建设用地供应情况（图源：中国土地市场网）

“作为强周期行业，土拍市场与楼市存在较强的相关性。”IPG中国首席经济学家柏文喜在采访中表示，目前来看，随着前期积累的刚需需求释放完毕，在新房销售市场增长动能转弱的背景下，不同城市之间的土地市场分化现象短期内还将延续。

而对于部分地方政府来说，随着卖地收入的减少，其在地方财政中的占比也在降低。根据财政部数据，1-4月，土地出让金收入在地方政府性基金预算收入中的占比降至88%；在整个地方财政收入中的占比已由2019年的29.5%降至19.9%。

但从年初各地的2023年预算草案报告来看，地方政府对于“土地财政”仍有较高期待。31个省份中，有21个省份预计今年政府性基金预算收入能够实现增长，其中天津、辽宁预计收入增速超过100%。

“卖地收入下滑是房地产市场调整的一个侧面缩影。2022年为应对土地收入下滑，财政政策从两方面发力予以化解，为实现现金流层面匹配，重点加速已有政策落地，并适时增加增量政策工具。”浙商证券首席经济学家李超在采访中告诉时代周报记者，2023年以来，土地出让收入继续低迷的背景下，新增专项债发行仍处于较高水平。

他预计，进入三季度后，随着剩余专项债的发行完毕，仍有较高概率推出准财政工具帮助缓解土地出让不足的压力。